Lorsque l’on fait un achat sur plan, on conclut un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. On appelle ce contrat le contrat VEFA. Autrement dit, on achète sa propriété bien que celle-ci ne soit pas toujours en construction.
Le contrat préliminaire de la maison à vendre
D’après le portail immobilier aktifmmo.com, le promoteur présent à l’acquéreur un projet d’acte de vente accompagné du règlement de copropriété 1 mois au moins avant la date de signature de l’acte définitif scellant la vente en l’état futur d’achèvement. En conséquence, le futur propriétaire signera celui-ci en toute connaissance de cause et sera capable de constater les éventuelles modifications effectuées sur le contrat préliminaire. Ce dernier n’a en effet qu’un caractère général et prévisionnel. Le vendeur est libre d’y apporter de légères révisions. Face à des modifications le candidat acquéreur peut soit accepter d’acheter avec les nouvelles conditions (celles-ci étant parfois des améliorations) soit abandonner le projet auquel cas, il demandera la restitution du dépôt de garantie tout en justifiant éventuellement un comportement abusif de la part du vendeur et en conséquence obtenir le versement de dommages-intérêts.
La forme et le contenu du contrat VEFA
La vente en l’état futur d’achèvement doit obligatoirement être constatée par un acte authentique et spécifier la description de l’immeuble ou de l’appartement vendu, les caractéristiques techniques de l’immeuble, le prix et les modalités de paiement, le délai de livraison, la garantie d’achèvement de l’immeuble, la garantie du remboursement des versements, le descriptif du lot sur lequel la vente, éventuellement le recours de l’acheteur à un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, si l’acheteur a préalablement eu connaissance des conditions financières de l’opération, si le règlement de copropriété a été communiqué au futur propriétaire avant la vente. Ces trois derniers points sont présentés à l’annexe au contrat par les Clés du midi.
L’exécution des travaux
Durant toute la durée des travaux, le promoteur conserve le statut de maître d’ouvrage. Il sert donc d’intermédiaire entre le maître d’œuvre, les architectes, les bureaux d’études et les entrepreneurs. Cela signifie aussi que c’est à lui qu’incombe le choix des prestataires, qu’il est libre de négocier les marchés et qu’il a en charge de procéder à la réception des travaux. Ces pouvoirs malheureusement se révèlent insuffisants si le constructeur doit intervenir sur les parties communes, se conformer aux contraintes d’urbanisme ou autres obligations du permis de construire, s’occuper de la desserte des immeubles et réaliser leur raccordement avec les réseaux de distribution ainsi que les services publics. Voilà pourquoi il n’est pas rare que l’acheteur donne un mandat au constructeur pour que ce dernier puisse effectuer à son nom des actes de disposition sur le terrain et le bâtiment.
Le paiement du prix par l’acquéreur
Les sommes versées par l’acheteur du logement se répartissent comme suit : 35 % à l’achèvement des fondations sur constat d’un homme de l’art ; 70 % à la mise hors d’eau ; 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le 5 % du solde est consigné en cas de non-conformité des travaux avec les spécificités prévues au contrat. Ces sommes sont exigibles par versements périodiques constants ou par versements successifs tenant compte de l’avancement des travaux. Les pénalités pour retard de paiements sont obligatoirement inférieures à 1 % par mois.